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     日前,世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。
  分析人士认为,7%的增速是不可持续的,在短期内,2015年将会是一个转折点,过了2015年中国经济有可能加速下行。
 过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。
  中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”
  王小广说,楼市下行,政府不会再来一次不负责任的泡沫,那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体
来说是全面下行的。初步预测,包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期,会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。
  国家统计局发布数据显示,9月份70大中城市房价环比无一上涨,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降,创下了历史纪录。分析人士亦表示,最近一年买房的人大部分都亏了。
  现在来看,2014年已进入最后两个月,那么2015年房价会跌吗?
  近日,著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测,总结出20条重大行业趋势预测结论。
  1、未来供给面趋收缩,投资活动趋保守,新开工收缩,2015年供应下降5%。
  房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
  数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。
  针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任志强此前认为,不是所有的库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了。
  “从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,而且应该还是在上升的。”
  从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房,2012年计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,“这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”
  任志强提到,在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套,意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。
  2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
  前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然翻倍。
  统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,增幅达到86.4%。过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比,最近4年来,全国商品房库存增加了约190%。
  截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。
  近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。
  其次,2011年1月26日,我国推出了调控楼市的“新国八条”,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托。
  第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。
  3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年
  根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015 年房价平稳。
  预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验,新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。
  4、2013年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。
  自1998年住房制度全面改革以来,中国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加。1998-2013年,中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元,年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善,人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
  在城镇商品住房市场不断发展,居民住房水平不断提高的同时,我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来,保障性安居工程建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大。
  截至2012年年底,中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。
  届时中国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。
  但未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
  5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
  近年来,相对于土地保有量大的城市,不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时,也正在践行大规模的旧城改造。
  随着之前众多城市旧改项目的经验总结,人们已经普遍意识到,旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合,而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值,往往通过商业早期传递给市场。
  中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》,明确耕地保护优先原则,将重点控制东部地区特别是京津冀。
  目前,中国土地开发强度总体偏高,建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上,多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。
  今后,人口500万以上特大城市的中心城区,除了生活用地及公共基础设施用地,原则上不再安排新增建设用地。但是,何谓“生活用地”,是否包括商品房用地;“原则上不再新增供地”如何执行,成为房地产市场的最大悬念。
  6、2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%,以下第7点成其理由。
  7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015 年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。
  8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5 万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。
  9、9大重点城市数据显示,2015 年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。
  10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为,除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年),限于高基数,我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
  11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖,预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
  12、存量住房户均超过1 套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套,6.2 亿间,合计209 亿平米。
  13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动。
  14、进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径
  纵览各国/地区开发商发展历程,可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。
  15、开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市
  基于我们详细数据挖掘结果,40 个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
  16、从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。
  纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等).
  17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代
  而同时,美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002 年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。
  18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”
  从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。
  19、传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产
  在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。
  20、实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”
  

 



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